כנראה שהדרך הכי בנאלית להתעשר, אך גם הדרך בה הולכים אנשים רבים, היא להשקיע בנדל"ן זול. חלק מסויים מקבוצת האנשים שמשקיעה בנדל"ן זול באמת מצליחים להרוויח לא רע, בעוד שרבים אחרים מתבדים ומגלים שהשקיעו סכומים משמעותיים אך לא ראו שום רווח. מאמר זה יתן לכם מספר נקודות לגבי השקעה במגרשים חקלאיים כדי להגדיל את הסיכוי שלכם להיות בצד המרוויח.
ברחבי הארץ ובמיוחד באיזורי המושבים ניתן לראות שלטים רבים המפרסמים מגרשים חקלאיים למכירה. עולה השאלה מדוע כדאי בעצם להשקיע במגרשים חקלאיים? התשובה נמצאת בעובדה שקרקע חקלאית, וקרקע בכלל, מהווה נקודת התחלה, בעצם, להשקעה בנדל"ן. חומר הגלם הזה דרוש על מנת לבנות בתי מגורים, להקים שדות המשמשים לגידולים חקלאיים, או כדי לבנות דרכים, כבישים ומסילת רכבת. במדינת ישראל לכל חתיכת אדמה יש ייעוד כלשהו, הנקבע על ידי הועדה לתכנון ולבניה. לקרקעות במדינה קיימים מספר ייעודים:
- חקלאות – יעוד אדמות לגידולי שדה, בריכות דגים חממות ומטעים.
- תחבורה – שטחים המיועדים לבניית מסילות ברזל, גשרים ולסלילת כבישים.
- תשתית הנדסית – אזורים לבניית עמודי מתח גבוה, קווי טלפון ותשתיות נוספות.
- התיישבות – ייעוד למגורים, בניית ערים, מושבים וכפרים.
- תעשיה - אזורים המיועדים למתקני תעשייה קלה וכבדה כאחד.
- תיירות – איזורים המיועדים בעיקר לבתי מלון אך גם כוללים חופי רחצה.
- טבע ושמורות טבע - אזורים טבעיים: חורשות, יערות, מדבר, נחלים וחוליות.
- שטחי בור - שטחים עזובים שטרם עובדו או שאינם מעובדים ולא נעשה בהם שימוש בשום צורה.
לרוב, כאשר מפורסמות חלקות חקלאיות, מפורסמות חלקות בגודל של דונם או חצי דונם. שטח זה קטן מכדי להיות יעיל או רווחי עבור גידולים חקלאיים. כמו כן, אם רוצים לבנות בית בקרקע מסויימת על הקרקע להיות מיועדת למגורים. עולה השאלה מי בעצם רוצה אם כך לקנות את הקרקעות הללו? חלקות קטנות שכאלו נרכשות לרוב על ידי גורמים שמשערים כי ייעוד הקרקע באיזורים אלו עשויים להתשנות עם הזמן ושערך הקרקע יעלה. בהשקעות מסוג זה יש הגיון היות וערך הקרקע אכן יכול לעלות במאות אחוזים, זאת במידה וייעוד הקרקע ישתנה מחלקאות למגורים. לדוגמא, בזכרון יעקב קשה מאוד למצוא קרקע לבנייה בסכום הנמוך מ-200,000$ אף על פי שבסביבת הישוב נמצאים מגרשים חקלאיים למכירה בעלות של 10,000$ ולפעמים אפילו פחות. חשוב לציין כי רכישת מגרשים המיועדים לחקלאות אינה מקנה זכויות לבניית מבנים למגורים.
אז למה בכל זאת קונים קרקעות שכאלו? אנשים הקונים קרקע חקלאית על מנת להשקיע קונים אותה בתקווה ומתוך הנחה כי בשלב כזה או אחר היא "תופשר", משמעות הדבר היא שהייעוד שלה ישתנה לייעוד אחר המאפשר בנייה על ידי הרשויות. רכישת קרקע באופן שכזה נקרא ספקולציה. ספקולנטים (כלומר, משקיעים המעוניינים לרכוש קרקע בתקווה שהיא תופשר) מחפשים בדרך כלל קרקעות חקלאיות הסמוכות או אפילו צמודות לאיזורים בהם שונה כבר ייעוד הקרקע ומתאפשרת בהם בנייה (בין אם למגורים, או קרקע לייעוד מסחרי וכן הלאה). השערות אלו מתקבלות על בסיס הצהרות ומצעים פולטיים של הרשויות המקומיות ומתכנני היישובים וגם על בסיס מידע נוסף המתקבל מתכניות קודמות במינהל מקרקעי ישראל ובמשרדי הממשלה השונים.
חשוב לציין כי שוק המקרקעין בארץ אינו פרוץ והוא לא פועל באופן חופשי. משמעות הדבר היא שהפיקוח והשמירה על השוק נתונים בידי הממשלה ומוסדותיה. כשמתכננים מהלך הכולל הפשרת קרקע חקלאית יש לקחת בחשבון כי ממשלת ישראל מתכננת הפשרת קרקעות לטווח רחוק, זאת על מנת לשמר שטחים ירוקים וכדי להשאיר קרקעות פנויות לשימוש עתידי. ישנם ניגודי אינטרסים רבים בתחום ודיעות שונות שנוגע למה צריכה להיות המדיניות של הפשרת השטחים. אחת הטענות הנפוצות היא שהפשרת הקרקעות גוזלת את הריאות הירוקות של המדינה, שטחים טבעיים ושטחי גידול חקלאי הנחוצים הן למען איכות הסביבה והן למען רווחת התושבים. ההתנגשות בין ניגודי האינטרסים בנוגע לייעודי הקרקע החלו בעיקר בערים הגדולות, איפה שמבנים מסחריים ומגדלי בטון השתלטו במהרה על המראה העירוני, אך כעת הם עוברים גם לפריפריה. כאשר קיים ביקוש לקרקעות עולים המחירים לקרקע וכל נוצר לחץ רציני מצד חקלאים המעוניינים למכור שטחים חקלאיים. ניתן לראות כי כמות הקרקעות המופשרות והקצב בו זה קורה גדלים ככל שעולה הלחץ והביקוש לקרקע עירונית המיועדת לבנייה ולמגורים. יידוע כי בישובים שהיו מושבות חקלאיות בעברם קיים לחץ משמעותי יותר להפשרת קרקעות חקלאיות, למשל ברחובות, רמת השרון, כפר סבא, נס ציונה ובהוד השרון. במידה והנכם מנסים לרכוש קרקע חקלאית, אילו גורמים שמומלץ לחקור ואין להקל בהם ראש.
בנוסף, כאשר אתם מחפשים קרקע חקלאית למטרות הפשרה, חשוב לציין כי כדאי שתעמוד במספר קריטריונים הנחוצים לבניית מגורים. יש צורך בשטח גדול לבניית מגורים, על שטח זה להיות מרוחק מאיזורי תעשייה שעלולים לפגוע באיכות החיים של התושבים. כמו כן, מומלץ כי באיזור המגורים ישארו ריאות ירוקות, הן לפנאי והן לאיכות האוויר (ההרגשה היא אחרת לגמרי כאשר יש פארק קטן קרוב לבית). כמו כן, יש לקחת בחשבון את התשתיות שבאזור- האם יש מוסדות חינוך בקרבת מקום? האם יש גישה נוחה לכבישים ולנתיבי תחבורה ציבורית? האם קיימים מרכזי קניות הסמוכים לקרקע? לאחר שנבדקו כל הגורמים שהוזכרו עד כה, כל שניתן לעשות הוא לקוות.
אם וכאשר (חשוב להדגיש, אם) תופשר הקרקע לבנייה, ערך הקרקע יעלה מיידית בעשרות ואף במאות אחוזים. אך חשוב לציין כי לעליית מחיר הנכס יש מספר השלכות. דבר ראשון, יחד עם שינוי ייעוד הקרקע, בדרך כללי נוצר צורך בהקצאת שטחים לצרכי הציבור, כלומר דרכים, קוי חשמל ושאר תשתיות, ואף בשטחים לרווחת הציבור (לדוגמא מוסדות חינוכיים, בתי כנסת וגנים ציבוריים). החוק במדינה מאפשר לרשויות להפקיע עד 40% משטחי הקרקע לצרכי ציבור מבלי שידרשו לפצות את בעלי הקרקע. במידה והפקעת השטחים גדולה מ-40% (ויכולה להגיע אף ל-100%) יידרשו הרשויות לשלם פיצויים לבעליה. בנוסף, שינוי ייעוד הקרקע מלווה בהיטל השבחה, כלומר החזר של בעלי הקרקע לציבור משום שהציבור היטיב עמו ואפשר לו זכויות בנייה, זכויות שלא היו לו מלכתחילה. היטל השבחה זה הוא כ- 50% משיעור העליה בערך הנכס עקב שינוי ייעוד הקרקע.
הנקודה הסופית? אף על פי ההפקעות, היטל ההשבחה ושאר מיסים, במידה ורכשתם קרקע וזו הופשרה, לרוב ישאר בידכם רווח שאינו מבוטל.
|