בר רשות במקרקעין- חזקה של שנים אינה מקנה זכויות- מאת עורך דין דן הלפרט

מה מעמדו של אדם המחזיק בפועל במקרקעין במשך שנים רבות (בידיעת בעלי המקרקעין), אך אין בידו הסכם המעניק לו זכות מוגדרת כגון זכות שכירות, חכירה וכד'? מעמדו של הנ"ל קרוי "בר רשות".

ומהי התמורה שעל המחזיק לשלם לבעל המקרקעין עבור ההרשאה להחזיק בהם? נקבע בפסיקה, כי רשות במקרקעין יכולה להינתן בתמורה או ללא תמורה.

באשר למשכה של ההרשאה, ניתן להבחין בין שניים: האחד- רישיון הניתן לביטול בכל עת ("רישיון הדיר") אשר בטל עם הודעת בעל המקרקעין, או אז חייב המחזיק לפנות את המקרקעין. השני- רישיון קבוע ותמידי שאין בעל המקרקעין יכול לחזור ממנו ("רישיון בלתי הדיר").

ככלל, רואים ברישיון כבלתי הדיר רק במקרים חריגים (משום המשמעות מרחיקת הלכת כלפי זכויות בעל המקרקעין) ובדרך כלל הוא מתקיים רק כאשר הוכיח המחזיק שקיבל הבטחה או התחייבות ספציפיים מבעל המקרקעין להמשיך ולהחזיק במקרקעין לעד.

עניין זה נדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרת ערעור שהוגש על פסק דינו של בית משפט השלום, אשר דחה בקשת רשות להתגונן שהגיש המערער (ע"א 34784-0510 ימין נ' עיריית בני ברק).

המערער כבן 68, תפס חזקה, בתחילת שנות השמונים, במקרקעין בשטח של 450 מ"ר אשר הוקצו לו על ידי עיריית בני ברק, באופן זמני, עקב נכותו (לבקשת אגף השיקום במשרד הביטחון).

המערער גידר את המקרקעין, כיסה אותם באספלט והקים בהם תחילה חניון לממכר מכוניות ומאוחר יותר משתלה. מעולם לא נחתם הסכם בין המערער והעיריה. המערער הבטיח לפנות את המקרקעין במידת הצורך. במהלך השנים הותקן על ידי העיריה מד מים במקרקעין והמערער אף קיבל מהעיריה רישיון להצבת שלט הנושא את שם המשתלה.

יעודם של המקרקעין לפי תוכנית בניין העיר הוא שטח ציבורי פתוח המשמש כ"דרך".

ברבות הימים, ביקשה העיריה להשמיש את המקרקעין על פי יעודם ופנתה לצורך כך למערער על מנת שיפנה את המקרקעין, אולם זה סרב.

משכך, הגישה העיריה תביעה בסדר דין מקוצר, בה עתרה לסילוק ידו של המערער מהמקרקעין. המערער ביקש להתגונן אולם בקשתו זו נדחתה.

במסגרת הערעור בבית המשפט המחוזי, טען המערער, כי לא ידע שהקצאת השטח היתה באופן זמני, וכי אין מדובר ברשות שניתנה לו על ידי העיריה כי אם במקרקעין שהוקצאו לו על ידה מכוח סמכותה, על מנת לשקמו כנכה צה"ל. המערער טען עוד, כי הקצאת המקרקעין אינה ניתנת לביטול והעיריה אינה יכולה לדרוש את סילוקו.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט המחוזי לדחות את הערעור וקיבל את קביעת בית משפט השלום, כי המקרקעין שניתנו למערער הם מקרקעי ציבור הדרושים לעיריה על מנת ליישם את התב"ע החלה על המקרקעין וכי השימוש שעשה המערער במקרקעין עומד בניגוד לתב"ע.

עוד נקבע, כי המערער החזיק במקרקעין כבר רשות הדירה ולזמן קצוב ומשתמה הרשות וניתנה לו הודעת העיריה על סיום הרשות, עליו להחזיר לה את החזקה במקרקעין. משום כל אלה, הורה בית המשפט למערער לפנות את המקרקעין.

נמצאנו למדים, כי חזקה במקרקעין, אף אם ניתנה למשך שנים רבות, אינה מעניקה כשלעצמה זכויות קניין במקרקעין ולרוב תתברר כזכות "בר רשות" אשר תבוא לקיצה עם הודעת בעלי המקרקעין.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466, דוא"ל- dan@halpert-law.co.il )
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו עוסק בתחום האזרחי- מסחרי ומתמחה בתחום המקרקעין (הגנת הדייר, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (פינוי בינוי, תמ"א 38, תמ"א 38/2, מכר/רכישה/קבוצות רכישה/קבלנים/קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה, מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ליווי וייצוג חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.