איך לשלם פחות מס שבח במכירת משק חקלאי?

אחד המיסים אותם נדרש לשלם בעל נחלה במושב, בעת מכירת הנחלה, הינו תשלום מס שבח מקרקעין. אומנם קיימים פטורים שונים, המאפשרים צמצום תשלום המס והפחתתו, אך לא תמיד ניתן להשתמש בפטורים אלו ולא כל מוכר זכאי לקבלם, כך שבמרבית עסקאות מכירת הנחלות, נדרש בסופו של יום בעל הזכויות בנחלה, לשאת בתשלום מס שבח, דבר המצריך הגשת השגות וערעורים על גובה השומה, על מנת שיהא ניתן להפחיתה.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג – 1963, קבע, כי לצורך קביעת סכום השבח, יותרו בניכוי, הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירת הזכות במקרקעין. בעבר, היתה הפרשנות הרווחת שננקטה ע"י רשויות מס שבח דווקנית ודקדקנית, פרשנות המכירה רק בהוצאות שהוצאו להשבחתם הפיזית של המקרקעין (הוצאות עבור עבודות פיתוח, בניה, שיפוצים וכד') והכרה רק ברשימת ההוצאות המפורטות בסעיף 39 לחוק.

כיום, רשימת ההוצאות המותרת בניכוי בעת מכירת נחלה, אינה רשימה סגורה, ואינה מחייבת הכרה רק בהוצאות שהוצאו להשבחה פיזית של הנחלה, ולמעשה ניתן להכיר גם בקשת רחבה יותר של הוצאות שהביאו בפועל לעליית ערכה הכלכלי של הנחלה.

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, מפרט את ההוצאות השונות בהן ניתן להכיר כחלק מההוצאות אשר היו קשורות בבניית בית המגורים, להשבחת המקרקעין ובהוצאות הנלוות להליך המכירה הקשורות במקרקעין.

חלק מההוצאות אשר יותרו בניכוי מהשבח הינן כדלקמן :

1.        הוצאות משפטיות – הוצאות תשלום שכ"ט עו"ד, אשר הוצאו לשם הוכחת זכותו של המוכר בנחלה הנמכרת ובכלל זה הליכים משפטיים שננקטו לקביעת בעלי הזכויות בנחלה.

2.        הוצאות שמאי – הוצאות שכ"ט שמאי מקרקעין ומודד, אשר שולמו עבור רכישת הזכות בנחלה, השבחתה או מכירתה.

3.        הוצאות פינוי – הוצאות ששולמו למי שהחזיק בנחלה למעלה משנה, על מנת שיפנה את הנחלה.

4.        הוצאות שומה – הוצאות בגין הליכי השגה, ערעור וערר, הקשורים לטיפול בענייני המיסוי של הזכות בנחלה.

5.        הוצאות ריבית – הוצאות תשלום ריבית ריאלית בגין מכירת נחלה אשר נרכשה לאחר 7.11.01 .

הכל טוב ויפה, כאשר ניתן להראות ולהוכיח את קיומן של ההוצאות באמצעות הצגתן לרשויות המס, אולם מה עושים, כאשר בידי הנישום, מוכר הנחלה, אין את האפשרות להציג את המסמכים המעידים על ההוצאות המותרות בניכוי במסגרת סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין?

מה יעשה נישום אשר איבד או לא שמר או לא קיבל את הקבלות המעידות על ההוצאות השונות שנעשו בפועל במהלך השנים בנחלה ואשר הביאו להשבחת הנחלה ?

בעלי זכויות רבים במשקים חקלאיים, אשר בנו את בתי המגורים בעצמם או באמצעות קבלנים ונותני שירותים אחרים, לא שמרו או לא קיבלו קבלות המעידות על התשלומים ששולמו על ידם במהלך הבניה והשבחת ערך הנחלה.

בתי המשפט לא התעלמו מעובדות החיים, בהן לא תמיד יש בידי הנישום את האפשרות להציג את אותן קבלות ההיסטוריות שנתקבלו עבור השבחת המקרקעין וקבעו מס' תנאים על פיהם יהא ניתן להכיר בהוצאות לצורך ניכוי, גם כאשר אין בידי מוכר הנחלה קבלות המאשרות את ההוצאות.

התנאים שנקבעו להכרה בהוצאות, כאשר אין בידי המוכר קבלות הינן כדלקמן:

-           לא ניתן להכיר בהוצאות אלו במסגרת פקודת מס הכנסה.

-           מתן סיבה משכנעת לכך שהקבלות או המסמכים המתעדים את ההוצאות, אינן מצויות ברשותו של המבקש וכי בפועל אכן לא ניתן להביא ראיות אלו.

-           יש לבסס את הערכת ההוצאות המבוקשת להיות מוכרת, באמצעות מומחה בתחום.

-           תנאי להכרה בחוות דעת המומחה המוגשת ע"י המבקש הינה הצגת ראיות אודות העברת הכספים שבוצעה בפועל באמצעות חשבונות בנק, תדפיסי חשבון, הלוואות וכד'.

לסיכום, יש לשמור על כל הקבלות המקוריות שהתקבלו עבור השבחת הנחלה במהלך השנים כדי להקל על מלאכתו של עוה"ד המטפל בהפחתת המיסוי. כמו כן, על המוכר לנסות ולאתר את כל המסמכים המעידים על ההוצאות השונות כבר בשלב דיווח עסקת מכירת הנחלה לרשויות מיסוי מקרקעין בדרך המקובלת, על מנת שהוצאות אלו יוכרו. כאשר לא ניתן להמציא את המסמכים והקבלות עדיין ניתן לבקש כי הוצאות אלו יוכרו באמצעות עמידה בתנאים המפורטים ובהגשת בקשה מתאימה במועד על מנת שיהא ניתן לשכנע את פקידי מיסוי לנכות ולהפחית את ההוצאות מתשלומי מס השבח המוטלים על מוכר הנחלה.

הכותב הינו עו"ד מומחה בדיני אגודות שיתופיות, מושבים, נחלות ומשקים חקלאיים.