גובה הכיסוי בביטוח משכנתא

כאשר באים לרכוש ביטוח משכנתא אין עושים זאת לרב מתוך מקום של בחירה בכך. על פי רב, בנק המשכנתאות דורש ממבקשי הלוואת המשכנתא לרכוש ביטוח משכנתא על מנת לוודא כי ההלוואה אשר נלקחה אכן תוחזר בסופו של דבר אל הבנק. כיוון כי התוואת המשכנתא הינה הלוואה לשנים ארוכות, ואף עשרות שנים, גם הלווה האמין והמהימן ביותר אינו מסוגל לצפות את העתיד. בהחלט ייתכן כי לווה אשר לווה הלוואת משכנתא בגיל עשרים ואחר יקלע לתאונת דרכים חמש שנים מאוחר יותר ולא יהיה באפשרותו להמשיך ולעבוד, או מקרה מוות יגרום לך שהלוואת המשכנתא תשאר ללא מענה.

בנק המשכנתאות דואג כי הלוואת המשכנתא תוחזר לידיו גם במקרים מעין אלו. יש להפריד בנושא ביטוח משכנתא לשני סוגי הביטוחים המרכיבים ביטוח זה: ביטוח חיים (הכולל על פי רב גם מרכיב אבדן כושר עבודה) וביטוח מבנה לדירה. אין דין גובה הכיסוי הדרוש באחד דומה למישנהו.

רכיב ביטוח חיים וביטוח אבדן כושר עבודה אשר נכלל בין מרכיבי ביטוח משכנתא בא לוודא כי במקרה בו הלווה לא יהיה ביכולתו להמשיך ולהחזיר את הלוואת המשכנתא, חברת הביטוח אשר מבטחת את הלווה תחזיר את הלוואת המשכנתא לבנק המשכנתאות. משום כך, המוטב בפוליסת ביטוח משכנתא בסעיפי ביטוח חיים וביטוח אבדן כושר עבודה הינו בנק המשכנתאות. כיוון וזו הסיבה לדרישה לביטוח מסוג זה, יש לשים לב לשני היבטים:

·  ביטוח זה אינו יכול לבוא במקום ביטוח חיים וביטוח אבדן כושר עבודה בהם המוטב הוא המבוטח עצמו ושאריו, כיוון כי במקרה ביטוחי בו יזדקקו המבוטח או שאריו לכספי הביטוח, כספים אלו לא יגיעו לידיהם כי אם לידי הבנק. אמנם, החזר מעין זה אינו אך לטובת הבנק כיוון שבמקרה בו נפטר המבוטח, בן או בת הזוג הנותרים יהיו פתורים מהמשך החזרת הלוואת המשכנתא והמשכון יוסר מעל הנכס אותו רכשו. פתרון זה מבטיח כי שאריו של המבוטח לא ישארו ללא קורת גג, אולם אינו מבטיח הכנסה כספית בקרות המקרה הביטוחי. במידה ונדרש כיסוי מעין זה יש לבטח בביטוח חיים וביטוח אבדן כושר עבודה נוסף על שם המבוטח ושאריו.

·  גובה הכיסוי בביטוח זה עומד ביחס ישר לגובה ההלוואה אשר נותר להחזירה. ככל שעובר הזמן ויתרת ההלוואה קטנה, כך גובה הכיסוי הביטוחי הנדרש קטן.

רכיב ביטוח מבנה למשכנתא מורכב יותר מרכיב ביטוח החיים. כאשר הבנק מעניק את ההלוואה ללווה, הוא מגן על עצמו בשתי דרכים: ביטוח משכנתא (רכיב ביטוח חיים ואבדן כושר עבודה) ומשכון הדירה. ביטוח חיים בא לטפל באותם המקרים בהם אין ביכולתו של הלווה להחזיר את הלוואת המשכנתא מהיבט רפואי, משכון הדירה בא להבטיח כי במידה והלווה לא יחזיר את הלוואת המשכנתא מכל סיבה אחרת תהיה בידי הבנק האופציה לממש את המשכון ולמכור את הדירה ובכך להחזיר לעצמו את ההלוואה. כיוון שכך, הבנק דורש לבטח לא רק את הלווה אלא גם את הדירה. דירה אשר ערכה ירד עקב נזקי טבע או אדם ולא הוחזרה למצבה הקודם, מאבדת מיכולתה להוות ערבון קביל להלוואת המשכנתא.

יחד עם זאת, במקרה זה, בניגוד למקרה ביטוח החיים ואבדן כושר העבודה, ניצול כספי הביטוח הוא לטובת שיקום הדירה אשר נפגעה – מטרה לה שותפים הן הבנק למשכנתאות והן המבוטח עצמו. הכיסוי הביטוחי אינו מחושב על פי המקרה הביטוחי אשר התרחש אלא על פי גובה הנזק אשר נגרם, או אחוזים ממנו. משום כך, אין טעם לבטח את מבנה הדירה בביטוח כפול – הן במסגרת ביטוח משכנתא והן במסגרת ביטוח דירה הכולל ביטוח תכולה לדירה וביטוח מבנה.

יש לשים לב במקרה זה כי האינטרס של בנק המשכנתאות הוא כי גובה ביטוח מבנה לדירה יהיה לכל הפחות כגובה יתרת הלוואת המשכנתא אותה יש להחזיר אך אינטרס בעל הדירה הוא כי גובה כיסוי ביטוח משכנתא ברכיב מבנה דירה יהיה כערך הדירה. כאשר גובה יתרת ההלוואה למשכנתא נמוך באופן משמעותי מערכה של הדירה רצוי לבטח את הדירה בגובה כיסוי התואם לערך הדירה עצמה.